Ce se întâmplă cu casele și terenurile rămase pe numele rudelor decedate. Când este nevoie de succesiune și ce costuri apar

Numeroși români locuiesc în case sau folosesc terenuri care figurează încă, în acte, pe numele unor rude decedate de ani buni.

Faptul că urmașii locuiesc în imobil, plătesc impozitele sau apar în evidențele locale nu este suficient pentru ca proprietatea să fie trecută automat pe numele lor.

În lipsa certificatului de moștenitor, persoanele care se consideră îndreptățite la moștenire întâmpină dificultăți atunci când vor să vândă, să doneze sau să ipotecheze imobilul. Procedura succesorală poate fi începută și după mulți ani de la deces, însă întârzierea poate aduce costuri și complicații suplimentare.

Ce se întâmplă cu imobilul după moartea proprietarului

Potrivit Codului civil, moștenirea se deschide în momentul decesului, la ultimul domiciliu al persoanei decedate. Așadar, bunurile nu rămân fără titular doar pentru că familia nu a mers la notar.

Certificatul de moștenitor nu creează dreptul de moștenire, ci stabilește cine sunt succesorii, ce bunuri intră în masa succesorală și ce cotă revine fiecăruia.

Dacă imobilul era deja înscris în cartea funciară, numele proprietarului decedat va rămâne, de regulă, în evidențe până când moștenitorii își înscriu drepturile în baza documentelor necesare.

Folosirea casei, plata impozitelor sau înscrierea unei persoane în registrul agricol nu țin loc de certificat de moștenitor și nu sunt suficiente, separat, pentru transferul proprietății.

Nu există un termen general după care succesiunea să nu mai poată fi dezbătută. Dosarul succesoral poate fi deschis și la mulți ani după deces.

Totuși, notarul trebuie să verifice dacă persoanele chemate la moștenire și-au exercitat dreptul de opțiune succesorală în condițiile prevăzute de Codul civil. Termenul general pentru acceptarea sau renunțarea la moștenire este de un an de la data decesului.

Acceptarea poate fi expresă, printr-un înscris, sau poate fi tacită, atunci când succesibilul a făcut un act pe care nu l-ar fi putut realiza decât în calitate de moștenitor. Stabilirea situației concrete îi revine notarului, iar dacă există neînțelegeri, instanței.

Cu cât trece mai mult timp, cu atât procedura poate deveni mai complicată. Situația este cu atât mai dificilă atunci când au existat mai multe decese succesive fără ca succesiunile să fie finalizate, când actele au fost pierdute sau când membrii familiei nu mai pot fi identificați cu ușurință.

Ce acte verifică notarul

Pentru stabilirea moștenitorilor, notarul verifică, printre altele:

certificatul de deces;
actele de stare civilă;
eventualul testament;
declarațiile de opțiune succesorală;
actele privind proprietățile;
titlurile de proprietate;
contractele încheiate de defunct;
hotărârile judecătorești;
extrasele de carte funciară;
certificatele de atestare fiscală.

Certificatul de moștenitor dovedește calitatea succesorilor și drepturile acestora asupra bunurilor incluse în succesiune.

Dacă apar dispute cu privire la moștenitori, bunurile care intră în masa succesorală sau cotele fiecăruia, procedura notarială poate fi suspendată, iar problema poate ajunge în instanță.

Se poate vinde casa înainte de finalizarea succesiunii?

În principiu, nu. Persoanele care se consideră moștenitoare trebuie să își dovedească mai întâi calitatea și cotele succesorale.

Notarul care autentifică o vânzare trebuie să verifice titlul vânzătorului și situația imobilului din cartea funciară. Certificatul de moștenitor permite identificarea proprietarilor și înscrierea acestora în evidențele de publicitate imobiliară.

Dacă există mai mulți moștenitori, vânzarea întregului imobil presupune acordul tuturor coproprietarilor. Un singur succesor poate dispune, în principiu, doar de cota care îi aparține, după stabilirea acesteia.

Ce se întâmplă dacă succesiunea este făcută după doi ani

Nefinalizarea succesiunii în termen de doi ani nu înseamnă că moștenitorii pierd proprietatea.

Poate apărea însă o obligație fiscală. Potrivit Codului fiscal, pentru transmiterea prin moștenire a dreptului de proprietate și a dezmembrămintelor acestuia nu se datorează impozit dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în cel mult doi ani de la data decesului.

După expirarea acestui termen, moștenitorii datorează, în condițiile prevăzute de lege, un impozit de 1%, calculat la valoarea proprietăților imobiliare care fac parte din masa succesorală.

Această sumă este distinctă de onorariul notarului, tarifele de publicitate imobiliară sau eventualele costuri pentru documentația cadastrală.

Excepția valabilă în 2026

În 2026 a fost introdusă o derogare temporară pentru anumite succesiuni afectate de indisponibilitatea sistemelor informatice ale ANCPI.

Astfel, pentru succesiunile în cazul cărora termenul obișnuit de doi ani se împlinește în perioada 14 iulie – 30 septembrie 2026, impozitul nu este datorat dacă procedura este dezbătută și finalizată cel târziu la 30 septembrie 2026.

Cele două condiții trebuie îndeplinite cumulativ: termenul de doi ani trebuie să expire în perioada prevăzută de lege, iar succesiunea trebuie finalizată până la data-limită.

Simpla deschidere a dosarului succesoral sau depunerea documentelor nu este suficientă. O situație aparte apare în localitățile în care se desfășoară lucrări de înregistrare sistematică prin Programul național de cadastru și carte funciară.

Imobilele sunt măsurate și înscrise în cadrul acestor lucrări fără ca proprietarii să suporte costurile aferente lucrărilor efectuate prin program. Chiar dacă proprietarul din acte a decedat, imobilul poate fi identificat și introdus în documentele cadastrale.

Totuși, cadastrarea nu stabilește cine sunt moștenitorii și nu înlocuiește procedura succesorală.

Dacă fostul proprietar este identificat, cartea funciară poate fi deschisă cu menționarea acestuia. Ulterior, numele moștenitorilor poate fi înscris în baza certificatului de moștenitor sau a unei hotărâri judecătorești definitive.

Când poate plăti ANCPI onorariul notarului

Există și situații în care onorariul pentru certificatul de moștenitor poate fi suportat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Facilitatea se aplică în cazul imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice în cadrul Programului național de cadastru și carte funciară și nu este disponibilă pentru orice succesiune din România.

În astfel de cazuri, după identificarea unei succesiuni nedezbătute, primăria poate sesiza camera notarilor publici competentă pentru repartizarea cauzei unui notar.

Certificatele întocmite în cadrul procedurii sunt intabulate din oficiu, iar onorariul notarului este achitat de ANCPI, prin oficiul teritorial competent, în condițiile prevăzute de lege.

Ce se întâmplă dacă actele casei sau terenului au fost pierdute

Pierderea actelor nu înseamnă automat că proprietatea nu mai poate fi dovedită.

În funcție de document, poate fi solicitat un duplicat sau o copie din arhiva instituției care l-a emis ori îl păstrează. Pentru actele notariale, documentele pot fi solicitate din arhiva corespunzătoare, în timp ce hotărârile judecătorești pot fi obținute de la instanța care le-a pronunțat.

În cazul titlurilor emise în baza legilor fondului funciar, trebuie contactate autoritățile care dețin documentația respectivă.

O simplă fotocopie, o chitanță de plată a impozitelor sau o mențiune în registrul agricol nu dobândesc valoarea unui titlu de proprietate doar pentru că actul original lipsește.

În anumite situații, atunci când dreptul de proprietate nu poate fi dovedit prin acte, dar o persoană folosește efectiv imobilul, legea permite, în cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică, notarea posesiei în cartea funciară.

Această operațiune nu înseamnă însă că persoana devine imediat proprietar tabular. Notarea posesiei consemnează o stare de fapt, în timp ce intabularea confirmă existența unui drept real în baza unui temei recunoscut de lege.

În condițiile prevăzute de Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate poate fi intabulat ulterior, inclusiv în anumite situații după împlinirea unui termen de trei ani de la notarea posesiei, dacă nu există un litigiu care să conteste situația înscrisă.

Mecanismul este distinct de uzucapiune și nu se aplică automat tuturor persoanelor care locuiesc într-o casă sau folosesc un teren de mai mulți ani.

În cadrul lucrărilor de cadastru sistematic există o perioadă în care documentele tehnice sunt afișate public.

Potrivit Legii nr. 7/1996, acestea sunt afișate timp de 60 de zile, la sediul stabilit de primărie și pe pagina de internet a ANCPI.

În acest interval, proprietarii, posesorii și moștenitorii trebuie să verifice datele privind imobilul: amplasamentul, limitele, suprafața, categoria de folosință, construcțiile și persoana înscrisă ca titular.

Dacă în documente apare o eroare, poate fi depusă o cerere de rectificare, însoțită de actele care justifică modificarea.

Ce trebuie să facă, în final, moștenitorii

Faptul că o casă sau un teren figurează încă pe numele unei rude decedate nu înseamnă că proprietatea este pierdută și nici că aceasta trece automat la stat.

Însă, pentru ca drepturile urmașilor să fie recunoscute oficial și pentru ca aceștia să poată dispune în mod legal de imobil, este necesară dezbaterea succesiunii, stabilirea moștenitorilor și a cotelor acestora, urmată de înscrierea drepturilor în cartea funciară.

Cu cât succesiunea este amânată mai mult, cu atât pot apărea mai multe acte de procurat, succesori de identificat și situații juridice de clarificat. În plus, întârzierea poate avea și consecințe fiscale.